Legionellen-Pflichten für Vermieter: Prüfpflicht, Meldepflicht, Kosten

Ihre Pflichten als Vermieter im Überblick

Seit der Novelle 2023 regelt die Trinkwasserverordnung (TrinkwV) die Legionellenprüfung in neu nummerierten Paragraphen. Ältere Ratgeber im Netz zitieren teils noch die alte Fassung (§14b, §16 Abs. 7, Anlage 4a) – die folgenden Angaben beziehen sich auf die seit 2023 geltende Fassung.

• 1 Prüfpflicht (§31 TrinkwV): Wer Wohnraum vermietet und damit Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit abgibt, muss die zentrale Trinkwasser-Installation regelmäßig auf Legionellen untersuchen lassen – sofern eine „Großanlage“ vorliegt (Speicher- oder Durchfluss-Warmwasserspeicher >400 Liter oder >3 Liter Leitungsinhalt bis zur Entnahmestelle, plus Duschen o. ä.). Als grobe Orientierung wird dafür oft „ab ca. drei Wohneinheiten“ genannt – das ist eine Faustregel, kein exakter Gesetzeswert; entscheidend ist die Anlagentechnik. Selbstgenutztes Eigentum ohne Vermietung fällt nicht darunter.
• 2 Prüfintervall: Bei gewerblicher (nicht-öffentlicher) Vermietung mindestens alle drei Jahre (§31 Abs. 2 Nr. 2a TrinkwV) – ohne Bewährungsphase, anders als bei öffentlichen Einrichtungen.
• 3 Melde- und Anzeigepflicht: Wird der technische Maßnahmenwert von 100 KBE/100 ml überschritten (Anlage 3 Teil II TrinkwV), muss das Labor dies unverzüglich dem Gesundheitsamt anzeigen (§53 TrinkwV); zusätzlich trifft Sie als Betreiber eine eigene Anzeigepflicht, sobald Sie davon Kenntnis erlangen (§47 TrinkwV).
• 4 Informationspflicht gegenüber Mietern: Nach einer Grenzwertüberschreitung müssen Sie Ihre Mieter unverzüglich informieren – über Gesundheitsrisiken, Ausmaß und empfohlene Maßnahmen wie ein vorübergehendes Duschverbot mit unbehandeltem Warmwasser (§52 Abs. 3, §67, §68 TrinkwV).

Kosten: was umlagefähig ist – und was nicht

Die Kosten der regelmäßigen, gesetzlich vorgeschriebenen Legionellenprüfung gelten nach herrschender Kommentarmeinung als umlagefähige Betriebskosten (§2 Nr. 5a i. V. m. Nr. 4a BetrKV, „Prüfung der Betriebssicherheit“) – vorausgesetzt, die Position ist im Mietvertrag entsprechend vereinbart. Eine höchstrichterliche BGH-Entscheidung dazu liegt nach unserer Recherche nicht vor; es handelt sich um gefestigte, aber nicht letztinstanzlich bestätigte Praxis.

Nicht umlagefähig sind dagegen die Kosten, um Legionellen nach einem positiven Befund zu beseitigen (Sanierung) oder nachzuuntersuchen – diese gelten als Mängelbeseitigung/Instandhaltung und gehen zulasten des Vermieters. Einen verlässlichen, allgemeingültigen Preisrahmen für eine Gefährdungsanalyse konnten wir nicht seriös beziffern – die Kosten hängen stark von Gebäudegröße, Anzahl der Entnahmestellen und Anbieter ab. Über unsere kostenfreie Vermittlung erhalten Sie ein konkretes Angebot für Ihr Objekt.